Vom täglichen Einkauf abgesehen, wird kaum ein Rechtsverhältnis alle Schichten unserer Bevölkerung so sehr betreffen, wie ein Mietverhältnis über Wohnraum. Grundsätzlich ist der Aufbau eines Mietverhältnisses über Wohnraum simpel. Der Vermieter stellt dem Mieter für die Dauer des Mietvertrages Wohnraum zur Verfügung; der Mieter zahlt im Gegenzug die vereinbarte Miete. Doch was zunächst als simpel erscheint, entpuppt sich oft als vielschichtige und streitanfällige Angelegenheit.

Denn es bleibt nicht bei den Pflichten des Mieters, Miete zu zahlen, und des Vermieters, die Wohnung zur Verfügung zu stellen. Der Vermieter hat die Wohnung darüber hinaus für den Mieter über die gesamte Mietzeit hinweg in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies kann Reparatur- und Renovierungsarbeiten nach sich ziehen. Doch in bestimmtem Maße können sog. Schönheitsreparaturen auch auf den Mieter abgewälzt werden, wie bspw. turnusmäßiges Streichen der Raumwände. Im Allgemeinen ist bei der Frage Vorsicht geboten, welche Renovierungsarbeiten auf den Mieter übertragen werden dürfen und in welchem Umfang.

Wenn die Wohnung durch den Vermieter nicht im vertragsgemäßen Zustand erhalten wird oder sich während der Mietzeit Mängel zeigen, die ohne Verschulden des Mieters entstanden sind, so hat der Mieter dies gegenüber dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Erst nach dieser Anzeige hat der Mieter den Anspruch, die Mietzahlung um einen angemessenen Betrag herabzusetzen. Andererseits gilt: Zeigt der Mieter die ihm bekannten Mängel nicht unverzüglich an, so darf der Mieter die Mietzahlung nicht kürzen, und es kann dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter zustehen.

Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete unberechtigterweise nicht, hat er die Mietzahlung z.B. zu Unrecht aufgrund eines angeblichen Mangels gekürzt, so kann dies ein Kündigungsrecht auslösen, das der Vermieter unter Umständen sogar ohne vorherige Ankündigung ausüben kann. Des Weiteren erwirbt der Vermieter ein Pfandrecht an den in die Wohnung eingebrachten Sachen des Mieters, soweit diese einer Pfändung unterliegen.

Die Kündigung durch den Vermieter ist im Gegensatz zu der immer möglichen Kündigung durch den Mieter nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Neben dem oben bereits genannten Kündigungsgrund infolge ausbleibender Mietzahlungen stellt beispielsweise auch die unberechtigte Untervermietung einen Kündigungsgrund dar. Denn die Untervermietung, also die Vermietung durch den Mieter an einen Dritten, ist grundsätzlich ohne Erlaubnis des Vermieters nicht zulässig. Des Weiteren wird dem Vermieter die Möglichkeit der sog. Eigenbedarfskündigung eingeräumt. Eine vorherige fachlich genaue Prüfung des Eigenbedarfs selbst und einer möglichen unbilligen Härte für den Mieter ist jedoch unbedingt nötig und anzuraten. Hierzu verhielt sich der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.12.2019 eher „vermieterfreundlich“ so, dass die „vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen“ sei, gleichzeitig aber auch das „Bestandsinteresse des Mieters“ zu berücksichtigen sei.

Ohne jegliche Begründung kann der Vermieter in einer solchen Wohnsituation kündigen, in der der Vermieter gemeinsam mit einem Mieter in zwei getrennten Wohnungen desselben Hauses wohnt. Dabei darf das Haus nur über diese beiden Wohnungen verfügen. Lediglich die Kündigungsfrist wird sodann pauschal um 3 Monate verlängert.

Frühzeitig juristischen Rat über das richtige und mögliche Vorgehen einzuholen kann helfen, Probleme schon vor deren Aufkommen zu beseitigen. Nervenaufreibende Streitigkeiten können dadurch für alle Beteiligten verhindert werden.

Tim Becker, Rechtsanwalt bei Stoffregen&Schulze